Ein immer wieder auftauchendes Problem. Nach dem Erwerb einer Immobilien fallen innerhalb von 3 Jahren nach der Anschaffung der Immobilie hohe Reparaturen an. Oft überschreiten diese die 15%ige Grenze in Bezug auf die Anschaffungskosten des Gebäudeanteils. Wir diese Grenze überschritten, so können die Reparaturaufwendungen nicht sofort, sondern nur als Abschreibungen in der Regel mit 2% jährlich abgesetzt werden.

Bei Eigentumswohnung fallen auch die Reparaturen unter diese Prüfgrenze. Auch außerplanmäßige Reparaturen sind zu bedenken.

Gerne zeigen wir Ihnen hierzu Strategien auf, wie Sie in einigen Fällen die schädliche Überschreitung der 15%-Grenze vermeiden können, so dass Großteile der Reparaturaufwendungen als laufenden Reparaturen sofort oder nach § 82 b Einkommensteuerdurchführungsverordnung bei entsprechender wohnlicher Nutzung auf bis zu 5 Jahre gleichmäßig verteilt werden können.

Bei diesem Auftrag ging es um die Besteuerung einer Beteiligung an einer GmbH & Co. KG. Es handelte sich um einen Gewerbebetrieb in Sachsen-Anhalt, der nach der Wende als geschlossener Fond aufgelegt worden war.
Das Beteiligungskonzept war schlüssig und zukunftsfähig, jedoch funktionierte das Management nicht.

Es wurde nicht korrekt gearbeitet und später ein Betrug des Treuhänders in Millionenhöhe festgestellt.
Leider ein immer wieder festzustellendes Phänomen, dass die Geldgier zu Betrug führt.

Neben einer Betriebsprüfung der ersten drei Geschäftsjahre bis 1997 schloss sich eine Folge-Betriebsprüfung an, die erst nach mehr als 5 Jahren abgeschlossen wurde. Es war leider kein Ruhmesblatt der Finanzverwaltung, wie hier gearbeitet wurde. Es wurde unter anderen heftig um die steuerlichen Sonderabschreibungen gerungen, da nicht nur ca. 3 Mio. DM in den Händen des Treuhänders verschwunden, sondern auch die Voraussetzungen für die Sonderabsreibungen manipuliert worden waren.

Beide Betriebsprüfungen liefen insgesamt über 10 Jahre. Wer sich im Steuerrecht auskennt, weiß dass Steueransprüche in der Regel 15 Monate nach Ablauf des Besteuerungszeitraums mit 6 % p. a. verzinst werden. Und des drohten erhebliche Verlustkürzungen.

Unter anderen führte die Minderung der Sonderabschreibungen zu einer erheblichen Kürzung der Verlustzuweisungen und der Betrug des Treuhänders zum Wegfall der Gesellschafterstellung des Komplementärs und so zur Beendigung der GmbH & Co. KG.

Schlussendlich wurde die Gesellschaft Ende 2000 beendet und die Auszahlung der Auseinandersetzungsguthaben gemäß Gesellschaftsvertrag zum 31.12.2005 und 31.12.2006 vorgenommen.

Die für die Beteiligungsgssellschaft zuständige Wirtschaftsprüfungsgesellschaft hat letztendlich das ausgehandelte Betriebsergebnis akzeptiert. Hierzu wurden glücklichrweise die Gesellschafter nochmals abschließend gehört, was der Kanzlei ermöglichte, den Vorgang zu hinterfragen.

Die ganzen schon akzeptierten Feststellungen enthielten jedoch einen gravierenden Fehler, der sich wegen der dem gesellschaftsvertraglichen Auszahlungszeitpunkt und der steuerlichen Verzinsungspflichtung für Steuernachzahlungen enorm auswirkte.

Obwohl der Gesellschaftsvertrag erst ab 2005 die Auszahlung der Auseinandersetzungsguthaben vorsah, waren diese zum Beendigungszeitpunkt der Beteiligung Ende 2000 zu versteuern. Diese Auseinandersetzungsguthaben 2000 waren mit ihrem Nominalwert festgestellt worden, obwohl sie erst in zwei Raten 5 bzw. 6 Jahre später zur Auszahlung fällig waren.

Die Gesellschafter hätten den Zinswirkung gleich zweimal zu spüren bekommen.

Einmal den Nachteil, den Anspruch erst im Durchschnitt 5,5 Jahre später zur Auszahlung zu erhalten, andererseits aber steuerlich so behandelt zu werden, als wäre ihnen der Anspruch schon 2000 zugeflossen. Unter Beachtung der steuerlichen Regeln wären ab dem 1.4.2002 Nachzahlungszinsen, fällig gestellt 2011, in Höhe von 6 % jährlich für 9 Jahre = 54% der Steuernachzahlung, entstanden.

Die Kanzlei konnte über die zuständige Wirtschaftsprüfungsgesellschaft erreichen, dass wie von uns vorgeschlagen, nur das über 5 bis 6 Jahre abgezinste Auseinandersetzungsguthaben, der sogenannte Barwert der Abfindung, besteuert wurde. 

Den Wohnsitzfinanzamtern interessiert es nicht, wann ein Geld fließt, sondern rechnen die Einkünfte dem Aufgabejahr 2000 mit dem vom Betriebsfinanzamt festgestellten Werten zu. Da ein Wohnsitzfinanzamt an die einheitlichen und gesonderten Feststellungen des Betriebsfinanzamts gebunden ist, wäre es dem einzelnen Gesellschafter bei der späteren Korrektur in der Einkommensteuerveranlagung nicht mehr möglich gewesen, eine Änderung zu seinen Gunsten zu bewirken.

Die Änderungen, die letztendlich erst 2013 korrigiert veranlagt wurden, haben nicht nur den Mandanten, sondern auf den übrigen Beteiligten der Gesellschaft ordentlich Steuern gespart. 

Die Gesamtauswirkung dürften bei einer Gewinnminderung in der Größenordnung von 3 bis 4 Millionen Euro mit einer Steuerminderung des begünstigten Aufgabegewinns von ca. 1,3 Millionen Euro plus ca. 60 % Nachzahlungszinsen gelegen haben.

So hat wieder einmal eine verknüpfte und ganzheitliche Betrachtung des gesamten Besteuerungsvorgangs durch die Kanzlei zu einer erheblichen Steuersparnis und Kürzung der Nachzahlungszinsen für alle Beteiligten geführt.

Häuftig stehen bei Immobilienübertragungen von einer Generation in die andere von vorn herein fest, wer welche Immobilie bekommen soll oder die ältere Generation macht nichts, weil sie sich sagt, das solchen der Erben untereinander regeln.

Dieses Verhalten führt bei vermieteten Immobilien, die auch nicht selbstgenutzt werden sollen, unter Umständen zu steuerlichen Nachteilen und machmal ist auch der Streit zwischen Erben vorprogrammiert.

Stehen bebaute vermietete Immobilien zur Übertragung in Form einer Schenkung oder Vererbung an, kann es sinnvoll sein, die Immobilien nicht unentgeltlich, sondern entgeltlich zu übertragen. Damit kann neues steuerlich absetzbares Abschreibungsvolumen geschaffen werden. 

Auch aus Sicht der Schenkungsteuer (Übertragung zwischen Lebenden) bzw. Erbschaftsteuer (Übertragung durch Todesfall) ist rechtzeitiger Handlungbedarf angebracht. Das kann neben dem obigen Effekt auch helfen Steuern aufgrund von Schenkungen und Erbschaften zu mindern oder ganz zu vermeiden.

Jedoch sind dabei einige Hürden zu beachten. Gerne beraten wir Sie bei der Gestaltung der Vermögensnachfolge.

Wer kennt nicht den Umstand, dass die Mieteinnahmen steigen und die laufenden Abschreibungen in Relation hierzu immer unbedeutender werden.

Wenn keine aktuellen Instandhaltungskosten anfallen, sind so immer höhere Einkünfte (Mietüberschüsse) aus der Vermietung und Verpachtung zu versteuern.

Es gibt jedoch Möglichkeiten innerhalb der Familie neues Abschreibungsvolumen zu schaffen, ohne dass die Immobilie an Dritte verkauft werden muss.

Bei den derzeit hohen Immobilienpreisen kann diese eine vernünftige Strategie sein, statt aus steuerlicher "Notwendigkeit" heraus eine hochpreisige Immobilien mit Preisrisiko zu kaufen.

Der Effekt kann mit zusätzlichen Zinsaufwendungen durch Kredite innerhalb der Familie verstärkt werden.

Gerne zeigen wir Ihnen hierzu Strategien auf. 

Vielfach wird davon ausgegangen, dass Darlehensgewährungen innerhalb der Familie nicht mit steuerlicher Wirkung möglich sind.

Diese Annahme ist falsch, wenn auf beiden Seiten volljährige wirtschaftlich unabhängige Personen handeln.

Der Darlehensgeber muss in diesem Fall maximal die Abgeltungsteuer zahlen, u. U. sogar nur den geringeren individuellen Steuersatz laut Tabelle.

Der Darlehensnehmer kann aber je nachdem wie das Darlehensverhältnis ausgestaltet ist die Zinsen bei seiner Einkunftsart wie Vermietung und Verpachtung oder in seinem Betrieb steuermindern abziehen.

Wegen innerhalb der Familie Veräußerungen vorgenommen, gibt es weitere Gestaltungsbereiche.

Im Extremfall zahlt der Darlehensgeber keine Steuern und der Darlehensnehmer hat einen Steuerspareffekt bis 42% / 45% der aufgewanden Zinsen.

Besondere Gestaltung sind zwischen Eltern in Kindern denkbar. Die Bonität des Darlehensnehmers sollte aber passen.

Ein Weg eine echte Steuerersparnis zu erzielen und nicht nur eine Steuerstunden, wenn die richtigen formalen Voraussetzungen geschaffen werden.