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Hausbesitzer

  • Anschaffungsnahen Aufwand vermeiden

    Ein immer wieder auftauchendes Problem. Nach dem Erwerb einer Immobilien fallen innerhalb von 3 Jahren nach der Anschaffung der Immobilie hohe Reparaturen an. Oft überschreiten diese die 15%ige Grenze in Bezug auf die Anschaffungskosten des Gebäudeanteils. Wir diese Grenze überschritten, so können die Reparaturaufwendungen nicht sofort, sondern nur als Abschreibungen in der Regel mit 2% jährlich abgesetzt werden.

    Bei Eigentumswohnung fallen auch die Reparaturen unter diese Prüfgrenze. Auch außerplanmäßige Reparaturen sind zu bedenken.

    Gerne zeigen wir Ihnen hierzu Strategien auf, wie Sie in einigen Fällen die schädliche Überschreitung der 15%-Grenze vermeiden können, so dass Großteile der Reparaturaufwendungen als laufenden Reparaturen sofort oder nach § 82 b Einkommensteuerdurchführungsverordnung bei entsprechender wohnlicher Nutzung auf bis zu 5 Jahre gleichmäßig verteilt werden können.

     

     

     

     

     

  • Immobilie innerhalb der Familie statt Verkaufen statt Verschenken oder Vererben?

    Häuftig stehen bei Immobilienübertragungen von einer Generation in die andere von vorn herein fest, wer welche Immobilie bekommen soll oder die ältere Generation macht nichts, weil sie sich sagt, das solchen der Erben untereinander regeln.

    Dieses Verhalten führt bei vermieteten Immobilien, die auch nicht selbstgenutzt werden sollen, unter Umständen zu steuerlichen Nachteilen und machmal ist auch der Streit zwischen Erben vorprogrammiert.

    Stehen bebaute vermietete Immobilien zur Übertragung in Form einer Schenkung oder Vererbung an, kann es sinnvoll sein, die Immobilien nicht unentgeltlich, sondern entgeltlich zu übertragen. Damit kann neues steuerlich absetzbares Abschreibungsvolumen geschaffen werden. 

    Auch aus Sicht der Schenkungsteuer (Übertragung zwischen Lebenden) bzw. Erbschaftsteuer (Übertragung durch Todesfall) ist rechtzeitiger Handlungbedarf angebracht. Das kann neben dem obigen Effekt auch helfen Steuern aufgrund von Schenkungen und Erbschaften zu mindern oder ganz zu vermeiden.

    Jedoch sind dabei einige Hürden zu beachten. Gerne beraten wir Sie bei der Gestaltung der Vermögensnachfolge.

     

     

  • Keine Erstattungspflicht des Vermieters für RA-Kosten bei unwirksamer Kündigung

    Erklärt der Vermieter einer Wohnung die Kündigung ohne die erforderliche Begründung, kann der Mieter aus dem Fehlen der Begründung keinen Anspruch auf Ersatz von Anwaltskosten herleiten, die ihm für die Zurückweisung der Kündigung entstanden sind.

     

  • Kosten für Zufahrt sind Anschaffungskosten des Grundstücks

    Die Zahlung eines Grundstückseigentümers an seinen Nachbarn für eine Zufahrtsbaulast führt nach einem neueren Urteil des Bundesfinanzhofs auch dann zu Anschaffungskosten des Grund und Bodens, wenn damit ein zweiter Zugang eröffnet wird. Im zugrunde liegenden Fall befand sich das vermietete Gebäude in einer Fußgängerzone. Für einen weiteren Zugang wurde mit dem Nachbarn eine Zufahrtsbaulast gegen eine Entschädigung vereinbart, die der Bundesfinanzhof als nachträgliche Anschaffungskosten für den Grund und Boden und damit nicht als Werbungskosten beurteilte.

     

  • Neues Abschreibungsvolumen bei Vermietung schaffen

    Wer kennt nicht den Umstand, dass die Mieteinnahmen steigen und die laufenden Abschreibungen in Relation hierzu immer unbedeutender werden.

    Wenn keine aktuellen Instandhaltungskosten anfallen, sind so immer höhere Einkünfte (Mietüberschüsse) aus der Vermietung und Verpachtung zu versteuern.

    Es gibt jedoch Möglichkeiten innerhalb der Familie neues Abschreibungsvolumen zu schaffen, ohne dass die Immobilie an Dritte verkauft werden muss.

    Bei den derzeit hohen Immobilienpreisen kann diese eine vernünftige Strategie sein, statt aus steuerlicher "Notwendigkeit" heraus eine hochpreisige Immobilien mit Preisrisiko zu kaufen.

    Der Effekt kann mit zusätzlichen Zinsaufwendungen durch Kredite innerhalb der Familie verstärkt werden.

    Gerne zeigen wir Ihnen hierzu Strategien auf. 

     

     

     

  • Verkäuferdarlehen / Darlehen innerhalb der Familie zum Steuersparen

    Vielfach wird davon ausgegangen, dass Darlehensgewährungen innerhalb der Familie nicht mit steuerlicher Wirkung möglich sind.

    Diese Annahme ist falsch, wenn auf beiden Seiten volljährige wirtschaftlich unabhängige Personen handeln.

    Der Darlehensgeber muss in diesem Fall maximal die Abgeltungsteuer zahlen, u. U. sogar nur den geringeren individuellen Steuersatz laut Tabelle.

    Der Darlehensnehmer kann aber je nachdem wie das Darlehensverhältnis ausgestaltet ist die Zinsen bei seiner Einkunftsart wie Vermietung und Verpachtung oder in seinem Betrieb steuermindern abziehen.

    Wegen innerhalb der Familie Veräußerungen vorgenommen, gibt es weitere Gestaltungsbereiche.

    Im Extremfall zahlt der Darlehensgeber keine Steuern und der Darlehensnehmer hat einen Steuerspareffekt bis 42% / 45% der aufgewanden Zinsen.

    Besondere Gestaltung sind zwischen Eltern in Kindern denkbar. Die Bonität des Darlehensnehmers sollte aber passen.

    Ein Weg eine echte Steuerersparnis zu erzielen und nicht nur eine Steuerstunden, wenn die richtigen formalen Voraussetzungen geschaffen werden.

     

     

 

 

 

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